この記事の結論

住み替えの進め方は、「売り先行」と「買い先行」の2つです。資金に不安があるなら売り先行、理想の新居を優先するなら買い先行が基本の選び方です。住宅ローンが残っていても住み替えはできます。売却代金で完済できない場合は、残債と新居の資金をまとめて借りる「住み替えローン」という選択肢もあります。ただし借入額が大きくなるため、無理のない返済計画が前提です。まずは今の家の査定を受けて、「いくらで売れそうか」から資金計画を組み立てましょう。

住み替えの進め方は2つ｜売り先行と買い先行

先に売るか、先に買うか。どちらにもメリットと注意点があります。

売り先行と買い先行の比較

項目	売り先行	買い先行
進め方	今の家を売ってから新居を探す	新居を決めてから今の家を売る
メリット	売却額が確定してから動けるので、資金計画が狂わない	新居をじっくり探せる。仮住まいが不要
注意点	新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合がある	売却が長引くと、二重の負担（ダブルローン）になるリスクがある
向いている人	資金に余裕を持ちたい人・ローン残債が多い人	資金に余裕がある人・欲しい物件が決まっている人

迷ったら、売り先行が安全です。売却額が確定していれば、新居の予算をはっきり決められるからです。

なお、買い先行の弱点である「売れ残りリスク」は、買取保証付き仲介で解消できます。期限と最低売却額が先に確定するため、買い先行でも資金計画が崩れません。詳しくは別記事『買取保証付き仲介とは？』で解説しています。

住宅ローンが残っている家でも売れる？

売れます。ただし、引渡しまでにローンを完済して抵当権を外すことが条件です。

住宅ローンが残っている家には、金融機関の抵当権が付いています。売却では、買主への引渡しと同時に売却代金でローンを完済し、抵当権を外すのが一般的な流れです。

ポイントは、「売却額がローン残高を上回るか」です。

• 売却額 ＞ ローン残高（アンダーローン）: 売却代金で完済できます。通常どおり売却可能です
• 売却額 ＜ ローン残高（オーバーローン）: 不足分を自己資金で埋めるか、次に説明する住み替えローンを使う方法があります

まずは査定とローン残高（返済予定表）を突き合わせて、どちらの状態かを確認しましょう。なお、ローンの返済自体が苦しく、滞納の不安がある場合の売却方法は、別記事『任意売却とは？』で解説しています。

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、今の家のローン残債と、新居の購入資金をまとめて借りられるローンです。

オーバーローンでも住み替えを実現できるのが最大のメリットです。一方で、次の注意点があります。

• 借入額が大きくなる: 残債の上乗せ分だけ、新居だけを買うより返済負担が重くなります
• 審査は厳しめ: 担保となる新居の価値を超える借入になるため、収入や勤務先などの審査は通常の住宅ローンより厳しくなる傾向があります
• 売却と購入の決済を同じ日にそろえる必要がある: 旧居の引渡しと新居の購入を同日に行うのが原則のため、スケジュール調整の難易度が上がります

住み替えローンは便利な仕組みですが、「借りられるか」より「無理なく返せるか」で判断することが大切です。取り扱いや条件は金融機関によって異なるため、詳細は各金融機関にご確認ください。

ダブルローン・つなぎ融資という選択肢

買い先行では、一時的に2つのローンを抱える「ダブルローン」になる場合があります。

旧居が売れるまでの間、今のローンと新居のローンを二重で返済する状態です。返済負担が大きいため、利用するなら「旧居がいくらで・いつまでに売れるか」の見通しが重要になります。ここでも、売却期限が確定する買取保証付き仲介が有効です。

また、新居の購入代金の支払いが売却より先に来る場合に、一時的な資金を借りる「つなぎ融資」という方法もあります。金利や手数料がかかるため、利用は必要最小限にするのが基本です。

住み替えのタイミングはいつがいい？

「家の事情」と「家族の事情」が重なったときが、住み替えの検討タイミングです。

• 家の事情: 設備の更新時期、大規模修繕の前、駅距離や間取りへの不満
• 家族の事情: 子どもの進学・独立、親との同居や近居、定年後の住まいの見直し
• 市場の事情: 同じエリアで売り物件が少ない時期は、高く売れるチャンスになりやすい

築年数が進むほど建物の価値は下がっていくため、「いつか住み替えたい」と考えているなら、早めに査定で現在の価値を把握しておくのがおすすめです。査定の流れは別記事『和泉市の不動産無料査定ガイド』で解説しています。

住み替えにかかる費用の目安

住み替えでは、「売る費用」と「買う費用」の両方がかかります。

区分	主な費用
売却側	仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限）、抵当権抹消費用、印紙税、譲渡所得税（利益が出た場合のみ）
購入側	仲介手数料、登記費用、ローン事務手数料・保証料、火災保険料、印紙税
その他	引越し費用、仮住まいの家賃（発生する場合）、リフォーム費用

費用の合計は決して小さくありません。「売却の手取り額」から「購入側の諸費用」までを一枚の資金計画表にまとめておくと、途中で予算が足りなくなる事態を防げます。マイホームの買い替えでは、売却益にかかる税金の特例（3,000万円特別控除など）が使える場合もあります。税金の詳細は別記事『不動産売却の税金と確定申告ガイド』で解説しています。

よくある質問

Q: 売りと買い、同時に進めることはできますか？

できます。実際には「売却活動をしながら新居を探す」並行型が多数派です。同じ会社に売却と購入をまとめて依頼すると、決済日の調整がスムーズになります。

Q: 仮住まいは必ず必要ですか？

売り先行でも、引渡し時期の交渉次第で仮住まいなしにできる場合があります。「売却後も一定期間住まわせてもらう」引渡し猶予の相談も可能です。あきらめる前にご相談ください。

Q: 住み替えローンはどこで借りられますか？

多くの銀行が取り扱っていますが、商品名・条件・審査基準は金融機関ごとに異なります。売却の見込み額が決まると相談がスムーズになるため、査定→金融機関相談の順で進めるのがおすすめです。

Q: 今の家の売却額が新居の予算にどう影響しますか？

売却額からローン残債と諸費用を引いた「手取り額」が、新居の頭金になります。手取り額が大きいほど新居のローンを抑えられるため、まず手取り額の試算から始めましょう。

まとめ

住み替えは、「売り先行か買い先行か」を決め、ローン残高と売却見込み額を突き合わせるところから始まります。オーバーローンでも住み替えローンなどの選択肢があり、売れ残りが不安なら買取保証付き仲介で期限を確定させる方法もあります。売却・購入・ローンを一体で計画することが、住み替え成功の鍵です。売却の基本的な流れは、ピラー記事『和泉市の不動産売却ガイド【2026年最新版】流れ・費用・成功のコツを完全解説』もあわせてご覧ください。

スター不動産は、和泉市・泉大津市・堺市エリアで不動産業30年・取引実績5,000件。売却と購入の両方を自社でサポートできるため、決済日の調整までワンストップで進められます。買取保証付き仲介にも対応しており、住み替えの資金計画づくりからお手伝いします。まずは無料査定で「いくらで売れそうか」を確かめるところから始めましょう。

※本記事は2026年8月時点の一般的な情報にもとづく解説です。住み替えローン等の金融商品の条件は金融機関により異なります。詳細は各金融機関にご確認ください。

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