最終更新: 2026年7月 ｜ 監修: スター不動産株式会社（不動産業界30年・取引実績5,000件）

この記事の結論

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告が必要です。税率は所有期間5年超で約20.315%、5年以下で約39.63%。ただしマイホームの売却なら「3,000万円特別控除」が使えるため、実際には課税されないケースも多くあります。損失が出た場合も、特例で税金が戻る可能性があるため確定申告を検討しましょう。

 

不動産売却でかかる税金は「譲渡所得税」

不動産を売って得た利益を「譲渡所得」といい、これに対して所得税・住民税（あわせて譲渡所得税）がかかります。給与など他の所得とは分けて計算する「分離課税」です。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

 

• 取得費: 購入時の代金・仲介手数料・登記費用など。不明な場合は売却価格の5%を「概算取得費」として計上できます。
• 譲渡費用: 売却時の仲介手数料・印紙税・解体費用など。

 

ポイントは、売却価格そのものではなく「利益」に課税されることです。買った時より安く売れば、原則として譲渡所得税はかかりません。

 

税率は「所有期間」で大きく変わる

売却した年の1月1日時点での所有期間で税率が決まります（出典: 国税庁「土地や建物を売ったとき」）。

 

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
短期譲渡所得	5年以下	約39.63%
長期譲渡所得	5年超	約20.315%

 

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍違うため、売却タイミングの判断材料になります。

 

マイホーム売却なら「3,000万円特別控除」

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）。

 

この控除により、譲渡所得が3,000万円以下なら課税されません。多くのマイホーム売却で税金がかからないのはこのためです。

主な適用条件

• 自分が住んでいた（または住まなくなって3年後の年末までに売る）マイホームであること
• 親子・夫婦など特別な関係者への売却でないこと
• 前年・前々年に同じ特例を受けていないこと

 

知っておきたいその他の特例

所有期間10年超の軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に、さらに軽減税率（約14.21%）が適用できます（出典: 国税庁「No.3305」）。

相続した空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人暮らしをしていた家（昭和56年5月31日以前建築）を相続して売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（出典: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却などが条件です。

相続財産を売却した場合の取得費加算の特例

相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算でき、譲渡所得を減らせます。相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件です（出典: 国税庁「No.3267」）。

売却で損が出たとき（譲渡損失の特例）

マイホームを売って損失が出た場合、一定の要件を満たせば他の所得と損益通算でき、税金が戻る可能性があります。確定申告をしないと適用できません。

 

確定申告の進め方

いつ申告する？

売却した翌年の 2月16日〜3月15日 に行います。

必要な主な書類

• 確定申告書（分離課税用）・譲渡所得の内訳書
• 売買契約書（購入時・売却時）の写し
• 取得費・譲渡費用がわかる領収書
• 特例を使う場合は住民票・登記事項証明書など

注意点

• 特例で税額がゼロになる場合でも、確定申告は必要です（申告して初めて控除が適用されます）。
• 売却益が出ているのに申告を忘れると、後から加算税・延滞税がかかる可能性があります。

 

よくある質問

Q: 売却益が出ていなくても申告は必要？

特例（3,000万円控除・譲渡損失の特例など）を使う場合は申告が必要です。利益も損失もなく特例も使わない場合は不要なこともありますが、判断に迷う場合は税理士に確認しましょう。

Q: 取得費がわからない場合は？

売却価格の5%を概算取得費として計上できます。ただし実際の取得費の方が高いことが多いため、購入時の契約書・領収書を探すことをおすすめします。

Q: 税金の相談は誰にすればいい？

具体的な税額計算や申告は税理士の領域です。スター不動産では提携の税理士・司法書士と連携し、売却から申告まで窓口を一本化してサポートしています。

 

まとめ

不動産売却の税金は「利益（譲渡所得）」に対してかかり、所有期間で税率が変わります。マイホームなら3,000万円特別控除、相続なら空き家特例・取得費加算など、使える特例が多数あります。特例適用には確定申告が必須なので、忘れずに行いましょう。

 

スター不動産は、提携の税理士・司法書士と連携し、和泉市・泉大津市・堺市エリアで売却から税金の相談・確定申告のサポートまでワンストップで対応しています。「いくら税金がかかるのか不安」という段階からお気軽にご相談ください。

 

※本記事は2026年7月時点の制度に基づく一般的な解説です。実際の適用は個別事情により異なるため、具体的な判断は税務署または税理士にご確認ください。

 

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