この記事の結論

使っていない工場・倉庫・店舗は、貸すことで安定した収入源に変えられます。南大阪は事業用物件の需要が根強い一方、貸せる物件の供給が限られているエリアです。貸すときのポイントは3つ。「①契約の種類（定期借家の活用）」「②賃料の設定（周辺相場と需要のバランス）」「③税金と修繕負担の整理」です。建物ごと貸すほか、土地だけを事業者に貸す「事業用定期借地」という方法もあります。まずは「いくらで貸せそうか」の賃料査定から始めて、売却した場合との比較まで行うのが失敗しない進め方です。

事業用物件を貸すメリットは？

事業用の賃貸は、住居用と比べて貸主に有利な条件を設定しやすいのが特徴です。

• 保証金を厚く預かれる: 事業用は賃料の6〜12ヶ月分程度の保証金が一般的です。滞納や原状回復のリスクに備えやすくなります
• 契約期間が長くなりやすい: 事業者は設備投資をして入居するため、長期利用が前提になりやすく、安定収入につながります
• 内装・設備はテナント負担が基本: 内装工事はテナント側が行い、退去時の原状回復もテナント負担とする契約が一般的です
• 南大阪は需要が根強い: 和泉市・泉大津市・堺市エリアは、製造業や物流の事業者からの「借りたい」ニーズに対して、貸物件の供給が限られています。使っていない工場・倉庫は、貸し出すことで地域の事業者にも喜ばれる資産になります

空いたまま持ち続けると、固定資産税と維持費だけが出ていきます。建物は使わないほうが傷みが進むこともあるため、「空けておく」こと自体がコストだと考えましょう。

貸し方は2つ｜建物を貸すか、土地を貸すか

「建物ごと貸す」か「土地だけ貸す」かで、契約の種類と関わり方が変わります。

事業用物件の貸し方の選択肢

建物を貸す場合: 普通借家契約と定期借家契約

建物を貸す契約には2種類あります。

契約の種類	特徴	向いているケース
普通借家契約	契約は原則更新される。貸主からの解約・更新拒絶には正当事由が必要	長期で安定して貸し続けたい場合
定期借家契約	期間満了で契約が終了する。再契約するかは貸主が判断できる	将来の売却・建て替え・自己使用の可能性を残したい場合

「いずれ売るかもしれない」「子どもが使うかもしれない」という場合は、期間を区切れる定期借家契約が安心です。

土地を貸す場合: 事業用定期借地権

建物を解体した土地や遊休地は、事業者に土地だけを貸す方法があります。代表的なのが「事業用定期借地権」です。事業用の建物所有を目的に、期間を10年以上50年未満で設定する借地契約で、期間満了時には原則更地で返還されます。契約は公正証書で結ぶ必要があります（出典: 借地借家法23条）。

建物への投資をせずに長期の安定収入を得られる一方、期間中は土地を自由に使えなくなります。コンビニやロードサイド店舗などで広く使われている仕組みです。

賃料と貸出条件はどう決める？

賃料は「周辺相場×物件の条件×需要」で決まります。

• 周辺相場の確認: 同じエリア・同じ種類の物件の募集賃料（坪単価）を基準にします
• 物件の条件: 前面道路と搬入経路、天井高、床荷重、電気容量、駐車スペースなどで、貸せる相手と賃料が変わります
• 需要とのバランス: 高すぎる賃料で空室が続くより、適正賃料で早く決めるほうが総収入は大きくなるのが一般的です

あわせて、保証金の額、契約期間、修繕の負担区分（どこまで貸主が直すか）、用途の制限（危険物・騒音など）も事前に決めておきます。条件を明確にしておくほど、入居後のトラブルを防げます。

貸すときの税金と費用は？

賃料収入には税金がかかります。事前に把握しておきましょう。

• 賃料は不動産所得: 賃料収入から経費（固定資産税・修繕費・管理費など）を引いた不動産所得に所得税・住民税がかかり、確定申告が必要です
• 固定資産税は引き続き貸主負担: 貸しても所有者は自分のままなので、固定資産税・都市計画税は貸主が払い続けます。その分を見込んだ賃料設定が必要です
• 消費税: 事業用の賃料は課税対象です（住居用と異なります）
• 貸す前の費用: 残置物の撤去、最低限の修繕、測量などが必要になる場合があります

税額は収入や経費の状況で変わるため、具体的な計算は税理士等にご確認ください。

「貸す」と「売る」、どちらが得？

正解は物件と目的によって変わります。両方の数字を比べて決めましょう。

• 貸す: 長期の安定収入と資産の保持。ただし空室リスク・修繕負担・管理の手間が続きます
• 売る: まとまった現金化と、税・管理からの解放。ただし将来の収入と資産は手放します

判断の目安は、「賃料収入の何年分で売却額に届くか」です。あわせて、建物の残り寿命、修繕の見込み、相続の予定も考慮に入れましょう。当社では賃料査定と売却査定の両方を無料で行い、数字を並べて比較できる形でご提案しています。

貸し出しまでの流れ

相談から入居開始までは、次のステップで進みます。

• STEP1 賃料査定・現地確認: 物件の状態と周辺相場から、貸せる賃料の目安を出します
• STEP2 貸出条件の決定: 契約の種類・期間・保証金・用途制限・修繕の負担区分を決めます
• STEP3 募集・テナント探し: 公開募集に加えて、地域の事業者ネットワークへの紹介も行います
• STEP4 申込・審査: 借主の事業内容・業績を確認し、用途が物件に合うかを見極めます
• STEP5 契約・引渡し: 契約書に条件を落とし込み、引渡して賃料収入がスタートします

よくある質問

Q: 古い工場ですが、貸せますか？

状態によりますが、貸せるケースは多くあります。事業用の借主は「立地と広さ」を重視することが多く、古さは賃料でバランスを取れば需要があります。まずは現状のままの賃料査定を受けてみてください。

Q: 前のテナントの設備が残ったままでも貸せますか？

貸せる場合があります。飲食店などでは、設備が残った「居抜き」の状態がむしろ歓迎されることもあります。撤去費用をかける前に、そのまま貸せるかをご相談ください。

Q: 個人所有の物件でも事業者に貸せますか？

貸せます。個人の貸主が法人テナントに貸すケースは一般的です。賃料収入は不動産所得として確定申告が必要になります。

Q: 管理や集金が不安です。任せられますか？

任せられます。入居者募集から契約、賃料管理、トラブル対応まで、不動産会社に委託できます。遠方にお住まいのオーナー様や、本業がお忙しい方も安心して貸し出せます。

まとめ

工場・倉庫・店舗を貸すことは、空けておくコストを安定収入に変える有効な選択肢です。ポイントは、定期借家や事業用定期借地といった契約の使い分け、相場に合った賃料設定、税金と負担区分の整理の3つ。そして最後は、「貸す」と「売る」の数字を並べて比べることです。借りたい事業者の探し方は、別記事『南大阪で工場・倉庫・店舗を借りるには』もあわせてご覧ください。

スター不動産は、和泉市・泉大津市・堺市エリアで30年にわたり事業用物件の賃貸仲介を手がけてきました。地域の事業者ネットワークがあるため、「借りたい」企業とのマッチングが強みです。賃料査定・売却査定の両方に無料で対応し、貸すか売るかの比較からご提案します。空き工場・空き倉庫・空き店舗をお持ちの方は、まずはお気軽にご相談ください。

※本記事は2026年8月時点の一般的な情報にもとづく解説です。契約形態や税務の具体的な判断は、物件の状況により異なります。詳細は専門家にご確認ください。

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