リースバックとリバースモーゲージの違い｜仕組み・向いているケースを比較解説【2026年版】

この記事の結論

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも「自宅に住み続けながら資金をつくる」方法ですが、仕組みは正反対です。リースバックは自宅を「売って」現金を受け取り、賃料を払って住み続ける方法。リバースモーゲージは自宅を担保に「借りて」、亡くなった後などに自宅を売却して返済する方法です。最大の違いは、所有権を手放すかどうか。まとまった一括資金が必要で年齢を問わず使いたいならリースバック、自宅の所有権を持ったまま少しずつ資金を借りたいシニアの方ならリバースモーゲージが候補になります。どちらも契約条件しだいで結果が大きく変わるため、他の選択肢（通常の売却など）も含めた比較が欠かせません。

それぞれの仕組みをかんたんに

まず、2つの仕組みを整理します。

• リースバック: 自宅を不動産会社などに売却し、代金を一括で受け取ります。同時に賃貸借契約を結び、賃料を払いながら同じ家に住み続けます。所有権は買主に移ります。売却価格は市場価格の60〜80%程度、賃料は売却価格の7〜13%程度（年間）が目安です。
• リバースモーゲージ: 自宅の土地・建物を担保に、金融機関などから融資を受けます。主に55歳以上などシニア向けの商品で、毎月の返済は利息のみが基本です。契約者が亡くなった後、自宅を売却するなどして元本を一括返済します。所有権は自分に残ります。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違い

違いを一覧表で比較

2つの違いは、次の表のとおりです。

比較項目	リースバック	リバースモーゲージ
仕組み	自宅を売却＋賃貸で住み続ける	自宅を担保に融資を受ける
所有権	買主に移る	自分に残る
資金の受け取り方	売却代金を一括で受け取る	限度額の範囲で借入（一括・定期など商品による）
年齢の条件	原則なし	55歳以上などシニア向けが中心
対象物件	戸建て・マンションとも対応しやすい	戸建て中心。マンションや郊外は対象外の場合がある
毎月の支払い	賃料	利息（元本は死亡時等に一括返済が基本）
固定資産税	かからなくなる（所有者が払う）	引き続き自分が払う
資金の使いみち	原則自由	商品により制限がある場合がある
相続	自宅は相続財産に残らない	死亡時に売却して返済するのが基本（残せる場合もある）

リバースモーゲージのデメリット・リスクは？

リバースモーゲージには、契約前に知っておくべき3つの代表的なリスクがあります。

• 長生きリスク: 長生きするほど借入が積み上がり、生前に借入額が限度額に達してしまう可能性があります
• 担保評価の下落リスク: 融資限度額は自宅の評価額をもとに決まり、定期的に見直されます。地価が下がると限度額が引き下げられ、場合によっては一部返済を求められることがあります
• 金利変動リスク: 変動金利型では、金利が上がると利息負担が増えます

このほか、対象が戸建て中心でエリアや物件の条件が限定されやすいこと、推定相続人（将来相続する家族）の同意を求められる場合が多いこと、資金使途に制限のある商品があることも注意点です。融資限度額は評価額の50〜70%程度が目安とされ、希望額を借りられるとは限りません。契約条件は金融機関・商品によって大きく異なるため、必ず複数の商品を比較し、家族にも相談したうえで判断しましょう。

リースバックの注意点は？

リースバックにも、契約前に確認すべきポイントがあります。

代表的なのは、「定期借家契約で住み続けられる期間が限られていた」「家賃が上がって払えなくなった」「買い戻せると思っていたが条件が書面になかった」といったトラブルです。契約前に確認すべき5つのチェックポイントは、別記事『リースバックのトラブル事例と対策』で詳しく解説しています。リースバックの基本的な仕組みは『リースバックとは？』をご覧ください。

どちらも「慎重な比較」が前提の方法です

どちらの方法も便利な一方、契約内容の理解不足によるトラブルが指摘されています。

リースバックについては、国土交通省が消費者向けの「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表し、契約前の確認ポイントを整理しています。また国民生活センターも、高齢者を中心とした契約トラブルへの注意を呼びかけています（出典: 国民生活センター）。リバースモーゲージも、長期にわたる金融契約です。目先の資金だけでなく、10年後・20年後の生活と家族への影響まで含めて検討しましょう。急かされて契約する必要はありません。迷ったら、いったん持ち帰って比較する。それが後悔を防ぐ一番の方法です。

どちらが向いている？ケース別の目安

「資金の使い方」と「自宅を残したいか」で考えると、選びやすくなります。

リースバックが候補になるケース:

• まとまった資金が一度に必要（老人ホームの入居一時金、事業資金、債務の整理など）
• 年齢が若く、リバースモーゲージの対象にならない
• マンションなど、リバースモーゲージの対象になりにくい物件に住んでいる
• 固定資産税や修繕の負担を手放したい

リバースモーゲージが候補になるケース:

• 自宅の所有権を持ったまま、老後資金を少しずつ確保したい
• 毎月の支払いを利息のみに抑えたい
• 対象になりやすい戸建てに住んでいて、家族の理解も得られている

どちらの場合も、「通常の売却で住み替える」選択肢と比べることを忘れないでください。トータルの手取りでは、通常売却が最も有利になるケースも多くあります。

よくある質問

Q: リースバックとリバースモーゲージ、お金を多く受け取れるのはどちらですか？

一概には言えません。リースバックは市場価格の60〜80%程度の一括受け取り、リバースモーゲージは評価額の50〜70%程度を上限とした借入が目安です。物件や条件によって変わるため、実際の金額を比較して判断しましょう。

Q: リバースモーゲージの相談はどこにすればいいですか？

取り扱いは銀行などの金融機関が中心です。商品ごとに条件が大きく異なるため、複数の金融機関で比較することをおすすめします。当社では、前提となる自宅の査定や、売却・リースバックとの比較検討をお手伝いできます。

Q: 住宅ローンが残っていても利用できますか？

リースバックは、売却代金でローンを完済できれば利用できます。リバースモーゲージは住宅ローンの完済が前提となる商品が多いものの、借入金で完済することを条件に利用できる場合もあります。詳しくは各金融機関にご確認ください。

Q: 家族に相談せずに契約してもいいですか？

おすすめしません。どちらの方法も、相続で家が残るかどうかに直結します。特にリバースモーゲージは推定相続人の同意を求められることが多く、リースバックも家族に関わる契約です。必ず事前に家族と共有しましょう。

まとめ

リースバックは「売って住み続ける」、リバースモーゲージは「借りて住み続ける」方法です。所有権・年齢条件・対象物件・毎月の負担が大きく異なるため、資金の目的と自宅を残したいかどうかで選び方が変わります。そして、通常の売却も含めた3つ以上の選択肢で手取りと負担を比べることが、後悔しないための鉄則です。

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※本記事は2026年8月時点の一般的な情報にもとづく解説です。リバースモーゲージ等の金融商品の条件は金融機関・商品により異なります。詳細は各金融機関にご確認ください。

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