最終更新: 2026年7月 ｜ 監修: スター不動産株式会社（不動産業界30年・取引実績5,000件）

この記事の結論

リースバック（自宅を売却した後も賃料を払って住み続ける仕組み）は便利な一方、契約内容の理解不足によるトラブルが全国的に増えています。トラブルを防ぐ鍵は契約前の確認です。特に以下の5点は、契約書で必ず確認しましょう。

• 売却価格の妥当性
• 賃料と総支払額
• 普通借家か定期借家か
• 買い戻し条件
• 違約金・諸費用

不動産業者への売却には、クーリング・オフが適用されないため、「契約してから考える」は通用しません。

リースバックのトラブルはなぜ増えている？

リースバックの相談件数は増加傾向にあり、国も注意喚起を行っています。

国民生活センターは2025年5月、住宅のリースバック契約について注意を呼びかける発表を行いました。全国の消費生活センター等への相談は近年増加しており、契約当事者の約7割を70歳以上が占めています（出典: 国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」）。

背景には、「売却後もずっと住み続けられる」という言葉のイメージと、実際の契約内容とのギャップがあります。リースバックは「売買契約」と「賃貸借契約」を同時に結ぶ複合的な取引のため、どちらか一方の条件を見落とすとトラブルにつながりやすいのです。リースバックの基本的な仕組みやメリット・デメリットは、別記事「リースバックとは？」で解説しています。

よくあるトラブル事例

実際に報告されているトラブルは、大きく5つのパターンに分けられます。

トラブル事例	何が起きるか
家賃の値上げ	「住み続けられる」と聞いていたのに賃料が改定され、支払えなくなる
定期借家で退去	契約期間（2〜3年など）の満了時に再契約されず、退去を求められる
買い戻せない	「買い戻せる」と説明されたが、条件が書面化されておらず、実際には買い戻せない
高額な違約金	契約後に解約を申し出たところ、高額な違約金を請求される
相場より安い売却	1社だけの提示額で契約し、相場より大幅に低い価格で売却してしまう

国土交通省もこうしたトラブル例を踏まえ、消費者向けの「住宅のリースバックに関するガイドブック」（2022年公表）で確認ポイントを整理しています（出典: 国土交通省）。

契約前に確認すべき5つのポイント

次の5点を契約書ベースで確認すれば、主要なトラブルの大半は防げます。

ポイント1: 売却価格は妥当か（必ず複数社を比較）

リースバックの売却価格は、一般的に市場価格の60〜80%程度です。1社だけの提示では、その価格が妥当かどうか判断できません。通常の仲介・買取の査定額もあわせて取り、「市場価格がいくらで、リースバックだといくらになるのか」を比較したうえで判断しましょう。

ポイント2: 賃料と「総支払額」をシミュレーションする

リースバックの賃料は、売却価格の7〜13%程度（年間）が目安です。月々の賃料だけでなく、「何年住むと支払賃料の合計が売却額に近づくのか」まで試算することが重要です。長く住むほど手元に残る資金は減っていくため、想定居住年数とセットで考えましょう。

ポイント3: 「普通借家契約」か「定期借家契約」か

長く住み続けたい方にとって最も重要な確認項目です。定期借家契約は期間満了で契約が終了し、再契約は貸主の判断次第です。実際のリースバックでは定期借家契約が使われるケースが多いため、契約書のタイトルだけでなく、期間・更新・再契約の条項を必ず確認してください。

ポイント4: 買い戻しの条件は書面になっているか

「将来買い戻せます」という口頭説明だけでは不十分です。買い戻しが可能な期間・価格（または価格の決め方）が契約書や特約に明記されているかを確認しましょう。買い戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的なため、金額の目安も事前に把握しておくと安心です。

ポイント5: 違約金・諸費用・原状回復の条件

解約時の違約金、契約事務手数料、退去時の原状回復費用など、賃料以外の負担も契約書で確認します。不動産業者に自宅を売却する場合、クーリング・オフは適用されません。契約成立後に無条件で解除することはできないため、疑問点を残したまま署名しないことが大原則です。

迷ったとき・不安なときの相談先

契約を急がされていると感じたら、その場で契約しないことが最大の防御策です。

国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」は、消費者が確認すべきポイントを整理した公的資料で、無料で閲覧できます。また、勧誘や契約内容に不安がある場合は、消費者ホットライン「188」に電話すると、最寄りの消費生活センターにつながります。ご家族に高齢の方がいる場合は、契約前に家族へ相談する習慣をつけておくことも大切です。

よくある質問

Q: リースバックの契約はクーリング・オフできますか？

できません。宅地建物取引業者に自宅を売却する取引には、クーリング・オフ制度が適用されません。契約前に十分に検討し、少しでも不安があれば署名を保留しましょう。

Q: 契約後に賃料を値上げされることはありますか？

契約内容によってはあり得ます。賃料の改定条件（いつ・どのような場合に見直されるか）が契約書にどう書かれているかを、契約前に確認しておくことが重要です。

Q: 買い戻し価格はいくらくらいになりますか？

一般的に、売却価格に事業者の経費や利益を上乗せした金額となり、売却価格より高くなります。具体的な水準は契約によって異なるため、買い戻しを視野に入れる場合は、価格の決め方を契約時に書面で確認してください。

Q: リースバック以外の方法と迷っています。どう比較すればいいですか？

「まとまった資金が必要な理由」と「住み続けたい期間」を整理したうえで、通常の売却・買取・リースバックの手取り額と毎月の負担を並べて比較するのが確実です。スター不動産では3つの方法すべての試算を提示して比較いただけます。

まとめ

リースバックのトラブルは、契約前の確認でその多くを防げます。「売却価格の妥当性」「賃料と総支払額」「借家契約の種類」「買い戻し条件」「違約金・諸費用」の5点を契約書ベースで確認し、複数社の提示を比較してから判断しましょう。クーリング・オフができない取引だからこそ、契約前の慎重さがすべてです。

スター不動産は、和泉市・泉大津市・堺市エリアで不動産業30年・取引実績5,000件。リースバック・仲介売却・買取のすべてに対応しているため、リースバックありきではなく、お客様の状況に合った方法を公平にご提案できます。契約内容の疑問点の整理からで構いません。まずは無料相談からお気軽にお問い合わせください。

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