最終更新: 2026年5月 ｜ 監修: スター不動産株式会社（不動産業界30年・取引実績5,000件）

この記事の結論

離婚時に不動産を売却する場合、売却代金を現金化して財産分与するのが最もトラブルの少ない方法です。名義確認→財産分与の方法決定→査定→売却→確定申告の流れで進めます。なお、2026年4月1日以降に離婚した場合は、財産分与の請求期間が従来の2年から5年に延長されました（出典: 2024年成立の民法改正）。

 

離婚時の不動産売却はなぜ必要？

離婚を決めた際、持ち家の扱いは最も大きな課題のひとつです。不動産は現金のように簡単に半分に分けることができないため、以下のいずれかの方法をとります。

 

方法1: 売却して現金化し、分配する（推奨） 不動産を売却して得た現金から住宅ローンの残債や売却費用を差し引き、残ったお金を財産分与として分けます。最もシンプルでトラブルが少ない方法です。

 

方法2: 一方が住み続け、もう一方に評価額の半額を支払う 不動産の評価額をもとに、住み続ける側が出ていく側に評価額の半額相当の現金を支払います。ただし、住宅ローンの名義変更ができない場合や、まとまった現金が必要になるため、実務上はハードルが高いケースも多いです。

 

離婚時の不動産売却 5つのステップ

ステップ1: 不動産の名義を確認する

まず「誰の名義か」を確認します。登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得するか、オンラインの「登記情報提供サービス」（手数料332円程度）で確認できます。

 

名義のパターンによって売却の進め方が変わります。

 

名義パターン	売却の進め方
夫の単独名義	夫が売主として売却手続きを行う
妻の単独名義	妻が売主として売却手続きを行う
夫婦共有名義	双方の同意と協力が必要

 

重要: 婚姻中に購入した不動産は、名義が夫婦のどちらか一方でも「共有財産」として財産分与の対象になります。

ステップ2: 住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンが残っている場合、売却代金がローン残高を上回るか（アンダーローン）、下回るか（オーバーローン）によって対応が変わります。

 

• アンダーローン（売却額 > ローン残高）: ローンを完済し、残った現金を分配
• オーバーローン（売却額 < ローン残高）: 差額を自己資金で補填するか、任意売却を検討

 

ローン残高は金融機関から届く「返済予定表」や、金融機関への問い合わせで確認できます。

ステップ3: 不動産の査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。査定は無料です。

 

財産分与の金額を決める参考にもなるため、離婚協議と並行して早めに査定を取ることをおすすめします。

ステップ4: 売却方法を決めて売却する

仲介売却と買取のどちらが適しているかを検討します。

 

離婚時の不動産売却では、以下の理由から買取を選ぶ方も多いです。

 

• 早期に現金化して清算したい
• 元配偶者との連絡を最小限にしたい
• 近隣に離婚・売却を知られたくない
• 内覧対応で何度も立ち会うのが難しい

 

スター不動産では仲介と買取の両方に対応しているため、お客様の状況に応じて最適な方法をご提案できます。

ステップ5: 確定申告を行う

売却した翌年に確定申告を行います。マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。

 

離婚時の税金の注意点:

 

• 離婚前に不動産を譲渡すると「贈与」とみなされ、贈与税の対象になる可能性がある
• 離婚後の財産分与として渡す場合は、原則として贈与税はかからない（出典: 国税庁「No.4414 離婚して財産をもらったとき」）
• ただし、財産分与で不動産を渡した側（分与した側）には、譲渡所得税がかかる場合がある（出典: 国税庁「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」）

 

離婚時の不動産売却でよくある質問

Q: 離婚前と離婚後、どちらのタイミングで売却すべき？

売却活動は離婚前から始め、売却代金の分配は離婚後に行うのが一般的です。 離婚前に代金を分けると贈与とみなされるリスクがあるためです。ただし、離婚協議が長引く場合は、先に売却を完了させてから離婚届を提出するケースもあります。

Q: 相手が売却に同意しない場合はどうする？

共有名義の場合、売却には共有者全員の同意が必要です。話し合いで合意に至らない場合は、家庭裁判所での調停・審判を利用する方法があります。

Q: 財産分与の割合は必ず50:50？

原則として2分の1ずつが一般的ですが、話し合いにより変更できます。 家庭裁判所の実務でも2分の1が原則とされています。

Q: 結婚前に購入した不動産も財産分与の対象になる？

結婚前から所有していた不動産は「特有財産」として、原則として財産分与の対象外です。 ただし、婚姻中にローンを返済していた場合は、その返済分が共有財産として分与対象になることがあります。

Q: 財産分与の請求期限はいつまで？

2026年4月1日以降に離婚した場合は、離婚から5年以内です。 2026年3月31日までに離婚した場合は従来通り2年以内です。期限を過ぎると請求権が消滅するため、早めの対応が重要です。

 

まとめ

離婚時の不動産売却は、名義確認・ローン残高確認・査定の3つを早い段階で進めることが大切です。売却して現金化する方法が最もシンプルで、財産分与のトラブルも防ぎやすくなります。

 

スター不動産は和泉市・泉大津市・堺市エリアで、離婚に伴う不動産売却を数多くサポートしてきました。仲介・買取の両方に対応し、プライバシーに配慮した売却もお任せください。提携の司法書士・税理士・弁護士と連携して、法的な手続きもワンストップで対応いたします。

 

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